Transparantiebeleid: Dit artikel kan affiliate links bevatten. Als u op één van deze links klikt kan robbydeletter.com een commissie krijgen, zonder dat het u iets meer kost. Op deze manier kan u mij steunen, zodat ik gratis advies kan blijven geven.
Het moet gezegd worden dat Belgen met een baksteen in hun maag zijn geboren. Vanaf onze jeugdjaren worden we zowel binnen -als buitenhuis geadviseerd om zo snel mogelijk een eigen huis te kopen. Als je een huis koopt ben je zelf eigenaar en kan niemand jou iets maken. Huren is uit den boze, omdat men veronderstelt dat hierdoor geld in de vuilbak wordt gekieperd. Iedereen lijkt ervan overtuigd te zijn dat het kopen van een huis de beste investering is, maar is dat werkelijk zo?
Waarom iedereen een eigen huis wil
Buiten het vinden van langdurige liefde en gezond oud worden, staat het kopen van een huis, binnen de top drie der algemene verlangens. Onze ouders leerden van onze grootouders dat het bezitten van een huis een ideale keuze is. Zodoende hoef je aan niemand verantwoording af te leggen en zal je op pensioengerechtigde leeftijd niet langer huur hoeven te betalen.
Toch wordt het kopen van een eigen huis steeds duurder en vragen banken meer kredietzekerheid. Een eigen inbreng van 20 % exclusief notariskosten is veelal de regel, waardoor de aanschaf van een huis je spaarrekening plundert. Hoewel niet iedereen over voldoende middelen beschikt om een hypotheek af te lossen, zal de gemiddelde burger er alles aan doen, zodat de droom om een eigen huis te verwerven, werkelijkheid kan worden.
Bijna niemand vraagt zich af waar die massahysterie vandaan komt. Met verkeerde doelstellingen in gedachten probeert men zo snel mogelijk een huis in de wacht te slepen. Jongeren worden van thuis gestimuleerd om zo snel mogelijk te kopen, terwijl daar vaak geen enkele goede reden voor te vinden is.
Ben ik als huiseigenaar van indexering verlost?
De droom om een eigen huis te bezitten gaat met heel wat misplaatste veronderstellingen gepaard. Als huiseigenaar denkt men van toekomstige hogere woninghuurprijzen te zijn gevrijwaard, maar dat blijkt een illusie te zijn. Of je nu een vastrentende of variabele lening bent aangegaan, maakt op zich niet zoveel uit.
Net zoals bij huurindexering zal afhankelijk van het renteklimaat de kost van een variabele lening omhoog of omlaag gaan. Zelfs vastrentende leningen zijn onderhevig aan het renteklimaat. Het is niet omdat het percentage van uw lening niet de hoogte ingaat, dat je sowieso profijt doet. In jaren van lage rentes zal je waarschijnlijk meer betalen dan nodig is, waardoor huurindexering en veranderlijke rentes eenzelfde effect op je budget zullen hebben.
Ja, maar ik heb wel belastingvermindering
In vervlogen tijden kon het belastingvoordeel voor het bezitten van een eigen woning aardig aandikken. Tegenwoordig blijkt dat belastingvoordeel echter een druppel op een hete plaat. In Vlaanderen is de woonbonus sinds 1 januari 2020 afgeschaft. Leningen die voor deze datum werden aangegaan, konden op een belastingvoordeel tot 18500 euro rekenen (per persoon over de hele looptijd van hun krediet).
Tegenwoordig moet je het stellen met verlaagde registratierechten en die zijn nu ook weeral niet fenomenaal. Indien je verkiest om je huis te renoveren, kan het wel zijn dat je recht hebt op een renovatiepremie, maar dan moet je wederom investeren. Het belastingvoordeel in tijden van hoge inflatie is dus bijzonder pover.
De kosten voor het bezitten van een eigen woning
Een huis kopen is één ding, het onderhouden iets totaal anders. Vaak houden mensen geen rekening met de kosten, die met het bezit van een eigen woning, gepaard gaan. Ze lenen zichzelf kapot, om toch maar de droom van een eigen huis te verwezenlijken. Vroeg of laat komen zij voor verrassingen te staan.
Een moordende hypotheek
Met huizenprijzen die torenhoog staan, blijft het opmerkelijk hoeveel mensen een eigen huis verwerven. Hierbij moeten we wel een kanttekening maken. Dat huis is natuurlijk niet volledig van jou zolang de hypotheek niet is afgelost. Voor de meeste mensen betekent dit gauw 20 jaar wachten en in tussentijd kan er heel wat gebeuren. Toch staan jonge gezinnen bij de bank aan te schuiven en hebben slechts één doel voor ogen. Wat het ook kost, we moeten een eigen huis hebben. Deze toekomstige huiseigenaars leerden deze “wijze les” van hun ouders, die het op hun beurt van hun ouders kregen toebedeeld.
Als we even een rekensommetje maken, kunnen we het als volgt samenvatten. Voor een bedrag van 280.000 euro, waar je tegenwoordig niet veel voor vindt, moet je met de huidige interest en een 20-jarige looptijd ongeveer een kleine 1600 euro per maand ophoesten. Bij dit voorbeeld mag je 3 % registratierechten optellen, alsook aktekosten, het ereloon van de notaris en ja, zelfs kosten om het bedrag over te maken. Als je denkt dat het daarbij blijft moet ik je teleurstellen, want ieder jaar zal je ook onroerende voorheffing moeten betalen. Geen wonder dat zoveel mensen er na korte tijd de brui aan geven.
Onderhoudskosten
Een eigen huis onderhouden is moeilijker dan je denkt of het moet zijn dat je stapels cash bezit, zodat je de duurste werklui kan aanwerven. Waarom een huis geen goede investering is blijkt uit het feit dat onderhoudskosten nooit zullen verdwijnen. Buiten de jaarlijkse onderhoudskosten, loop je ieder jaar wel tegen iets op, dat vrijwel altijd meer zal kosten, dan je oorspronkelijk had begroot. Denk maar eens aan het vervangen van een vloer, een dak, centrale verwarming, ramen en deuren, loodgieterij en zo kunnen we nog wel tientallen kosten bedenken.
Verzekeringen voor een huis
Natuurlijk kan je in dit land niets bezitten of je moet ervoor verzekerd zijn. Bij de aankoop van een huis is dat niet anders. Naast de schuldsaldoverzekering die niet verplicht is, maar elke bank wel om vraagt, zal de huiseigenaar ook over een woonverzekering moeten beschikken. Deze kan naar believen worden uitgebreid, al is het onderdeel van de brandverzekering wel verplicht. We spreken dan zelfs nog niet over een eventuele aansprakelijkheidsverzekering, een overlijdensrisicoverzekering, woonlastenverzekering of rechtsbijstandverzekering. Wat de kredietnemer ook verkiest… je zal steeds met een jaarlijkse verzekeringskost zitten.
Te veel betaald? Hoezo?
Voor elke woning die zich niet in een vervallen toestand bevindt, betaal je meestal meer dan ze werkelijk waard is. Dat komt door verschillende redenen. Zo zijn er veelal kapers op de kust en kunnen makelaars door hun kostenpercentage, de vraagprijs makkelijk de hoogte injagen. De verkoper van een huis gaat hier graag in mee, omdat elk bod een meerwaarde voor het huis kan betekenen.
Uitgaven voor comfort
Buiten de echt noodzakelijke uitgaven moet je er ook vanuit gaan, dat je als mens een zekere vorm van comfort wil hebben. Wat als de bank aan vervanging toe is of je op die tuinstoelen bent uitgekeken? Nu zal je denken dat die kosten goed beheersbaar zijn, maar vergeet niet, dat een eigen woning regelmatig moet worden opgefleurd.
Huren is bijna altijd voordeliger dan kopen
Het lijkt in te gaan tegen de goede raad van ma en pa, maar zij volgden ook maar de raad van hun ouders op. Hln berekende in dit artikel het verschil wanneer één koppel besluit om een huis te kopen, terwijl een ander koppel een huis zal huren. Het uitgespaarde bedrag van het koppel dat huurt wordt geïnvesteerd. Opmerkelijk dat we in de conclusie lezen, dat kopers een fikse meerwaarde op hun aankoop hadden gerealiseerd. Het koppel dat bleef huren had echter een groter rendement behaald.
Huren en investeren
Eerder vermeldde ik dat een koppel met de huidige rentevoet ongeveer 1600 euro moet neertellen, als men een huis van 280.000 euro zou willen kopen. Laten we stellen dat hetzelfde koppel, een vergelijkbaar huis op de huurmarkt vindt; en dat men hier 1100 euro voor moet neertellen. De overige 500 euro wordt belegd. Aan de gemiddelde opbrengt van een S&P 500 ETF zou dat ongeveer 10,5 % opbrengen.
Dat verschil alleen zou ons huurderskoppel 405.000, 44 euro opbrengen. Als je daarenboven nog eens de verwachte kosten die met het kopen van een huis gepaard gaan zal bijrekenen, kom je snel boven het miljoen uit. We kunnen dus met zekerheid stellen, dat huren niet alleen voordeliger is, maar dat de kans groter is, dat je op oudere leeftijd meer centen gaat overhouden.
Huren zorgt voor flexibiliteit en mobiliteit
Een huis bezitten lijkt leuk, tot je ineens verplicht wordt om het tijdens een slechte periode te verkopen. Je bent algauw maanden bezig, vooraleer je op een cent kan rekenen. Als huurder ben je mobiel, want bij de opzegging van je huurcontract moet je hoogstens drie maanden in het pand blijven, terwijl je rustig iets anders kunt zoeken. Als je binnen de eerste drie jaar verhuist, heeft de verhuurder wel recht op een opzegvergoeding.
Onderhoudskosten als huurder
Als huurder heb je bijna geen onderhoudskosten. Of je kraan nu lekt, de deuren niet meer opengaan of je verwarmingsketel er de brui aan geeft. Allemaal vervelend, maar het heeft weinig impact op de huurder. Omdat je geen eigenaar van het pand bent, moet je hier ook niet voor opdraaien.
Weinig verzekeringskosten
Als huiseigenaar ben je snel verplicht om een woningverzekering en schuldsaldoverzekering af te sluiten. Dit zijn echter basisverzekeringen. Huurders hoeven slechts een aansprakelijkheidsverzekering voor eventuele brand -en waterschade te nemen, wat je op een jaar honderden euro’s kan besparen.
Conclusie
Het kopen van een huis is geen goede investering, omdat het geen cashflow genereert. Tevens zal je buiten de aankoopkosten met heel wat onverwachte uitgaven worden opgescheept. Een huis kopen is ervan uitgaan dat de vastgoedmarkt altijd zal blijven stijgen. De vastgoedcrisis van 2008 heeft duidelijk laten zien, dat dit niet altijd het geval is.
Toch zijn de vastgoedprijzen de laatste 20 jaar verdubbeld. Allemaal goed en wel als je gedurende die 20 jaar genoeg renovaties hebt verricht. Met de steeds veranderende regels voor huiseigenaars, kan geen mens een realistische visie over de verwachte kosten van de volgende 20 jaar presenteren. Hoewel ook de huurprijzen stijgen, blijf je als huurder vrij, om op elk gegeven moment iets anders te zoeken.
Wie niet boven zijn stand huurt en het overige bedrag investeert, bouwt een groter vermogen op. Het is spijtig dat over het huren van een woning nog steeds een taboe hangt, terwijl het kopen van een woning de solvabiliteit van een persoon ernstig kan schaden. Wie op een dag financieel onafhankelijk wil zijn doet er dus goed aan om te blijven huren,.
Een reactie achterlaten